Коротко о главном
Черногория – это мягкий климат, чистый целебный воздух, высокие зеленые горы, кристальное бирюзовое море, дружелюбные местные жители… Это возможность наконец-то «замедлиться», наслаждаясь простыми вещами – красотой природы, чашкой ароматного кофе, пением птиц, шумом прибоя.
Черногорский рынок недвижимости схож с образом жизни государства: его характеризует сочетание традиционной средиземноморской архитектуры – и открытость современных инвесторов к новым идеям и концепциям. Фантастические проекты реставрации старинных каменных усадеб, современные ЖК с удобными апартаментами, курортные комплексы высокого класса смешенного назначения, жилье в которых может использоваться в качестве отельного фонда или для личного использования владельцами – вот, пожалуй, главные отличия черногорского рынка недвижимости от других балканских стран.
Главное, на что обращают внимание как люди, постоянно проживающие в Черногории, так и специалисты рынка недвижимости, – это то, что, вне зависимости от публикаций в российских СМИ, которыми были насыщены последние месяцы, в стране не наблюдалось никаких негативных перемен. Здесь все также светит солнце, все также сияет лазурью море, все также развивается инфраструктура. Черногория сохраняет позиции государства, любимого международными туристами и комфортабельного для переезда на ПМЖ.
Текущая ситуация на рынке недвижимости
Традиционно Черногория привлекает покупателей жилья великолепием своей природы, богатой историей, прекрасно сохранившимися старинными средиземноморскими городками и развивающимся рынком недвижимости, на котором появляется все больше действительно качественных объектов. При этом застройщики учитывают тот факт, что в среднем бюджеты покупателей недвижимости снизились, в связи с чем предлагают квартиры меньшей площади – и по более доступным ценам. В Черногории также строятся объекты высокой категории, вкладываются высокие бюджеты в развитие инфраструктуры. В целом повышается качество объектов и их арендный потенциал.
В конце 2015 года в Черногории был принят закон, позволяющий при покупке недвижимости любой стоимости получить годовое разрешение на проживание на территории страны, с возможностью его дальнейшего продления. В отличие от дорогостоящих «золотых виз», суммы затрат оказываются на порядок ниже, поскольку вполне приличную «семейную» квартиру в Черногории можно купить за €80 000. Эксперты отмечают, что многие российские покупатели прибегают к такой возможности, однако в целом пока программа не вызвала ажиотажа, которого ожидали власти страны. Стоит отметить, что получение разрешения на проживание может быть интересно тем покупателям, которые планируют постоянно находиться на территории Черногории, поскольку при выезде за пределы страны более чем на один месяц – или более чем на три месяца с уведомлением органов внутренних дел Черногории, – ВНЖ аннулируется.
В настоящее время наблюдается изменение профиля покупателя недвижимости в Черногории – все большую популярность набирают инвестиции с целью сдачи жилья в аренду и получения дохода. Постепенно меняется и национальный состав покупателей. Помимо представителей Западной Европы и россиян, на рынке за последний год появились покупатели из Турции и стран Ближнего Востока.
Наиболее привлекательные регионы для покупки
Перед тем, как начать выбирать регион для покупки недвижимости в Черногории, стоит определить цели, для которых жилье приобретается. В качестве «второго дома» и переезда на ПМЖ подойдут города с развитой круглогодичной инфраструктурой, в качестве инвестиции с целью получения дохода – курорты и исторические центры населенных пунктов.
Туризм – одна из ведущих отраслей экономики Черногории. Поэтому приобретение квартир или вилл для сдачи в аренду – логичный выбор для инвестора. И, хотя все побережье страны пользуется у туристов популярностью, все же стоит получше разобраться с регионами. Самой большой популярностью пользуется Будва и Будванская Ривьера, включающая в себя Бечичи, Рафаиловичи и Петровац. Туристов привлекает открытое море, прекрасные пляжи, развитая инфраструктура и ночная жизнь. Также это Старые города и исторические центры (в Будве, Герцег-Нови, Которе, Бечичах). Иностранцы посещают их в течение круглого года, вне зависимости сезона и погоды и т д. В Бечичах стоит особенно отметить аутентичный рыбацкий поселок Рафаиловичи.
Чрезвычайно популярен Боко-Которский залив – как для «классического» пляжного, так и для экскурсионного отдыха. Благодаря круизному туризму, для туристов привлекателен Котор, при этом в его Старом Городе цены на квартиры значительно ниже, чем в соседнем Дубровнике, а популярность места неуклонно растет, что делает недвижимость здесь интересной с точки зрения инвестиций. Кроме того, в Боко-Которском заливе находится три крупнейших жилых проекта Черногории – Porto Montenegro в Тивате, Portonovi в Кумборе, Герцег Нови, а так же туристический комплекс Lustica Bay на полуострове Луштица.
Барская Ривьера – еще одно традиционно популярное пляжное направление, но, в отличие от Будвы и Котора, это более бюджетный вариант как с точки зрения размера вложений, так и с точки зрения получаемого дохода.
Для постоянного проживания прежде всего комфортабельны города, хотя любители более спокойных мест могут обратиться и к курортным направлениям. К примеру, Бар предоставит всю необходимую инфраструктуру для жизни в ее привычном российском понимании. В городе хорошо развито здравоохранение, есть отличные медицинские центры, несколько школ, современный спортивный комплекс. Бар негусто застроен – и в ближайшее время не будет застраиваться такими темпами, как Будва. Помимо Бара всем, кто подумывает о переезде в Черногорию, стоит рассмотреть Подгорицу, Герцег-Нови, Игало, Будву и Тиват. Для ПМЖ абсолютно необходим комфорт, возможности для интересного времяпрепровождения и развлечений. Эти знаменитые черногорские направления сполна предоставляют их своим постоянным обитателям.
Тонкости покупки
Основной совет, который дают эксперты будущим владельцам недвижимости в Черногории, – обращаться исключительно к проверенным застройщикам и агентствам с серьезным портфолио и большим опытом работы на рынке. Профессиональные девелоперские компании – это, прежде всего, удачные, сданные в эксплуатацию, заселенные жилые комплексы с развитой инфраструктурой, информация по которым находится в открытом доступе. Проверенные застройщики очень ценят свою репутацию и со всей ответственностью относятся к проектам, которые отвечают самым высоким стандартам строительства. Они с радостью покажут объекты и предоставят по ним всю необходимую документацию. Очень важно приехать в страну и выбрать жилье самостоятельно!
Первичное жилье, как и во многих других странах, в Черногории сегодня пользуется более активным спросом со стороны покупателей. Исключение составляют Старые города и исторические центры населенных пунктов, в которых ценятся и вторичные объекты. Сегодня иностранцы зачастую самостоятельно покупают апартаменты от застройщиков. Чтобы сделка прошла успешно, необходимо заручиться помощью профессионального нотариуса и хорошего переводчика. Во время заключения договора нотариус предоставит покупателю всю имеющуюся информацию по объекту, возможным рискам, наличию или отсутствию необходимых документов и последствий, которые это может повлечь. Переводчик, владеющий законодательством, понятным языком объяснит все покупателю – и тот сможет принять решение о покупке.
Если речь идет о «вторичке», то эксперты рекомендуют обратить внимание на старинные каменные дома под реставрацию – конечный результат поистине впечатляет, а сами объекты хранят в себе историю, неповторимое тепло и уют.
Что касается сделок с земельными участками или домами, на них расположенными, то здесь в Черногории дело обстоит сложнее – и без помощи профессионального риэлтора точно не обойтись. Несколько лет назад в Черногории был принят новый закон о строительстве, строго регламентирующий стандарты его качества. После принятия этого закона представители сектора стараются строго соблюдать эти стандарты, и большинство объектов, построенных в течение последних трех-четырех лет, являются структурно качественными, а их стоимость зависит от уровня отделки и используемых материалов. Но нужно иметь ввиду, что жилье, сданное в эксплуатацию в 2006-2007 годах и ранее, зачастую строилось без соблюдения стандартов качества, поэтому его приобретение может быть связано с рисками. Все, что касается качества объекта, прав собственности, а также рабочей документации, разрешения на строительство, оплаты коммунальных услуг прежними владельцами, наличия «неожиданных» наследников – должно быть тщательно проверено, и сделать это поможет профессиональное агентство недвижимости.
Совершение сделки
В целом процедура приобретения недвижимости в Черногории проста и понятна, и едина как для граждан Черногории, так и для иностранцев. После выбора объекта необходимо оставить в агентстве (если не оговорено иначе) депозит, гарантирующий, что в период составления и обсуждения договора продавец не продаст выбранный объект другому покупателю. Депозит является частью цены приобретаемого объекта. После согласования договора стороны подписывают его в присутствии нотариуса, и в установленный срок покупатель переводит окончательную сумму на счет продавца, и примерно в течение месяца становится полноправным владельцем объекта недвижимости. Настоятельно рекомендуется обращаться к независимому адвокату с лицензией на практику в Черногории. Адвокат будет представлять интересы продавца, проведет предварительную проверку документов, на основании чего либо одобрит сделку, либо, в случае обнаружения недостатков, предложит шаги по их устранению, либо порекомендует и вовсе отменить ее. Также он составит договор с учетом интересов покупателя, подаст все необходимые документы на регистрацию недвижимости в кадастр.
Стоит обратить внимание на то, что, согласно закону Черногории, все расходы на приобретение недвижимости несет покупатель.
Цены
Эксперты отмечают, что в течение последних лет рынок недвижимости Черногории стал более цивилизованным, а цены приблизились к максимально реалистичным. В районах, где строятся крупные курортные комплексы высокой категории, цены остались стабильными. Тем не менее, бюджеты покупателей снизились, поэтому застройщики более открыты к переговорам, рассрочкам и разным способам оплаты. При строительстве новых объектов застройщики, учитывая сложившуюся на рынке ситуацию, планируют квартиры меньшей площади, что приближает ее стоимость к «кошелькам» покупателей. Более заметно упали цены на объекты, находящиеся в менее привлекательных местах, а также для объектов невысокого качества.
Самыми популярными являются объекты стоимостью от €100 000 до €200 000, квартиры с одной или двумя спальнями, с хорошим арендным потенциалом. Среди люксовых объектов стоимостью €1-1,5 млн, то популярностью пользуются виллы на первой линии.
Что касается средней стоимости квадратного метра, то ситуация обстоит следующим образом:
На Будванской Ривьере цены нормализовались, приблизившись к тому, сколько жилые объекты стоят в реальности. Стоимость квадратного метра в объекте среднего уровня варьируется от €1600 / 1 кв. м до €2000 / кв. м, а в объектах более высокого уровня, с качественной отделкой, системой smart home, в привлекательном районе – от €1900 до €3500 / 1 кв. м.
В Боко-Которском заливе средняя цена за квадратного метра выше, в частности из-за присутствия таких гигантов как Porto Montenegro, Lustica Bay и Portonovi. Стоимость квадратного метра в объекте среднего уровня варьируется от €2100 до €2200 / 1 кв. м, а в объектах более высокого уровня – от €2000 до €2500 / 1 кв. м. В крупных премиальных комплексах стоимость «квадрата» начинается от €6000. Самое дорогое жилье в Бококоторском заливе, а так же в Будве, находится в комплексе Dukley Gardens.
Самые бюджетные варианты можно найти на Барской Ривьере. Стоимость жилья здесь сильно не изменилась за несколько лет – и после кризиса оставалась стабильными, произошло лишь небольшое снижение цен на рынке вторичных квартир, но в целом они не были завышенными. Вторичные объекты продаются здесь в среднем от €700 до €1800 за квадратный метр. «Люксовые» объекты в центре могут достигать стоимости €2500 / 1 кв. м. Что касается нового жилья, то при его покупке стоит рассчитывать потратить от €1500 до €1800 за «квадрат». Приблизительно такие же расценки существуют и в другом популярном направлении – Игало.
Что касается знаменитого курорта Герцег-Нови, столь любимого россиянами, то в среднем недвижимость здесь дороже, чем в Будве. Это обусловлено высокой плотностью застройки и фактическим отсутствием новых участков. При этом районы, которые находятся выше центральной магистрали, оказываются дешевле: здесь недвижимость можно приобрести за €1500-1800 за квадратный метр. Estate-montegroup: Тонкости покупк жилья в Черногории.